À quelle fréquence nettoyer les parties communes d'un immeuble ?

Le principe

C'est le passage qui salit, pas les mètres carrés

Une cage de trois étages desservant douze logements se salit plus vite qu'une cage de cinq étages desservant six logements. La surface est plus grande dans le second cas, mais le nombre de passages quotidiens est deux fois moindre, et c'est le passage qui dépose la poussière, les traces et les détritus.

Un devis qui se calcule au mètre carré est donc un devis qui se trompe une fois sur deux. Ce qu'il faut compter, c'est le nombre de logements desservis par la cage, et ce qui s'y ajoute : un local poubelles intérieur, un ascenseur, des caves accessibles, un accès direct au parking.

Les quatre facteurs qui décident

1. Le nombre de logements desservis par la cage

C'est le premier indicateur, et de loin le plus fiable. Huit logements produisent une trentaine de passages par jour ; vingt-quatre logements en produisent cent. Le sol, les rampes et les boutons d'ascenseur ne subissent pas la même chose.

2. La présence d'un local poubelles intérieur

C'est le facteur le plus sous-estimé. Un local poubelles à l'intérieur de l'immeuble change tout : les résidents y descendent chaque jour, souvent avec des sacs qui gouttent, et le trajet entre l'appartement et le local trace un chemin de salissure qui traverse toute la cage. Un immeuble avec local intérieur demande facilement un passage supplémentaire par semaine par rapport au même immeuble avec conteneurs extérieurs.

3. Le revêtement de sol

Un carrelage clair montre tout et se lave vite. Un sol souple mal protégé garde les traces malgré un lavage correct, et donne l'impression d'une cage sale alors qu'elle vient d'être faite. Un marbre mal entretenu ternit et ne se rattrape pas au balai. Dans ce cas, ce n'est pas la fréquence qu'il faut augmenter : c'est une remise en état ponctuelle qu'il faut prévoir.

4. La fréquentation réelle

Un immeuble avec des professions libérales en rez-de-chaussée, une résidence étudiante ou un immeuble avec beaucoup d'enfants ne se comportent pas comme une copropriété de retraités. La visite préalable sert à regarder cela plutôt qu'à mesurer un couloir.

Les erreurs

Trois façons de se tromper, et ce qu'elles coûtent

Augmenter la fréquence pour régler un problème qui n'en relève pas

C'est l'erreur la plus fréquente. Les résidents se plaignent, le syndic passe d'un à deux passages hebdomadaires, la dépense augmente, et les plaintes continuent, parce que le problème venait d'un sol qui avait besoin d'une remise en état, d'un local poubelles sous-dimensionné ou d'une ventilation à l'arrêt. On a payé deux fois pour ne rien corriger.

Réduire la fréquence pour tenir un budget

Supprimer un passage sur deux fait économiser une ligne au budget prévisionnel, et se paie en réclamations dès le deuxième mois. Le point d'équilibre se situe rarement dans la fréquence : il est plus souvent dans le périmètre : renoncer à une prestation périodique coûteuse plutôt qu'à la régularité de l'entretien courant.

Confondre entretien courant et remise à niveau

Un immeuble laissé en souffrance pendant deux ans ne se rattrape pas en augmentant la fréquence. Il demande une remise à niveau, chiffrée une fois, après laquelle l'entretien courant suffit. Un prestataire qui accepte de « rattraper progressivement » sans le dire se condamne à être jugé sur un échec.